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阅读本答案不需要任何经济学基础，请放心食用。
题主的问题【房地产、银行、贷款、政府、贫民、富民、泡沫、经济崩溃】中有8个词，总结一下，变成6个关键词，这6个词可以概括成2个核心词。
「房地产」、「银行」、「经济崩溃」，可以概括为「泡沫经济」
「贷款」、「政府」、「贫富差距」，可以概括为「通货膨胀」（信用型通货膨胀）
整理总结一下，其实题主问的是「什么是泡沫经济？为什么泡沫能导致经济崩溃？并且泡沫经济如何影响银行、贫富差距？」
这个问题比较复杂，需要用一个很长的故事来解释。
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一，关于这个问题，如果想了解学术上的定义，推荐 @钱粮胡同 的回答。
戳这里「泡沫」在经济学中有明确定义吗？ – 钱粮胡同的回答，其经济学上上的定义已经说的非常清楚了。Fundamental Price和实际资产价格的偏差，可以定义为泡沫。
这位朋友的答案写的特别专业，基本能完全解释。
如果没有经济学基础，并且不喜欢看各种图表和专业名词的话，直接看本答案即可。
关于通货膨胀，推荐我自己的回答，为什么会发生通货膨胀？ – 知乎用户的回答。
二，我从另一个角度浅显易懂地回答一下这个问题。
正式回答这个问题之前，需要先解释两个名词「投机」、「资产」，这两个概念会贯穿本题始终，希望首先理解。
名词解释：
投机（Speculation）：通过短期价格变动，获取价差套利的行为。
以本题中出现的「房地产」为例，房子原本是用来住的，正常买房的目的应当为获取住房的使用价值——居住（自住或者出租）。
而有些人买房不为了居住（包括出租），而是买入住宅之后空置持有，等待房屋价格上涨之后卖出，赚取差价。这种行为就是「投机」。又或者股票，股票的原本目的是吸收社会资金投入企业，帮助企业发展生产，返还投资者企业利润（股权分红）。
而有些人买股票目的不是为了投资企业帮助企业发展获取分红，而是买入股票之后等待股价上涨之后卖出，赚取差价。这种行为也是「投机」。资产（狭义的）（Asset）：可以以金钱价值衡量，并且可以在将来获取收益的「经济的价值」
定义资产，需要满足两个条件：1，可以以金钱价值衡量，例如股票、有价证券、房产、土地等。2，可以在未来获得收益，例如房屋（出租或出售），股票（股权分红或转让）等。
资产的价格由供需决定，供给小于需求，资产价格上涨，供给大于需求，资产价格下降。后面会一直提到这个。
了解「投机」「资产」以后，开始正文。
================第二段分割线==============
1，资产，本身作为商品，价格也是由供需关系决定。买的人多，自然价格就高，买的人少，自然价格就低。从大米玉米，到衣服鞋子，再到房子车子，莫不是如此。
原本购买这些商品的人，目的是在于获取他们的使用价值（房屋——居住，粮食——食用，衣服——穿。）
2，但是由于供需关系，买的人多了，价格会上涨，于是会出现一个现象「买的人多的时候价格高，买的人少的时候价格低。」
于是就有人动歪点子：「我虽然对这些东西没有使用上的需求，但是我为什么不在价格低的时候买进来，然后价格高的时候再卖出去呢？」
然而这些人的这种想法，原本就会造成需求增加，价格上升。
如果这样说很难理解，举个例子，
例一：原本5个人需要房子，房子一万一平，后来10个人需要房子，房子变2万一平，再后来20个人需要房子，房子4万一平。
这些人买房子都是真的需要住，因此他们的需求称作「真实需求」。
例二：原本5个人需要房子，房子一万一平，突然有5个投机分子想：「好像大家对房子需求会增加，不如我们赶紧买，然后卖给新来的」，于是10个人（5个真要房子的，5个投机的）“需要”房子，房子2万一平。
这时候，其实真正需要房子的就5个人，房子应该一万一平，但实际上卖2万一平，因此有1万的「泡沫」。
然后，又来个5个真的需要房子的5个投机的，这时20个人“需要”房子（其中10个真要的，10个投机的），房子卖到4万一平。
对比例一和例二，可以知道，在例二中，实际需求人数为5人的时候，房子已经达到实际需求人数10人的价格。实际需求人数为10人的时候，房子已经达到实际需求人数为20人的价格。
因此投机分子的需求，我们称作「虚假的需求」，由这个需求造成的价格的虚高，我们称作为「泡沫」。
3，看到这里，肯定有朋友会问：「虽然这些人是来投机的，但是他们买来不是用来卖的吗？他们卖的时候，供给不就增加了吗？供给增加的时候，价格不就又下来了吗？」
没错，这就是泡沫最大的问题。
只要房价还在涨，这些投机者就不会卖。
「房价年年涨，急什么，等房价到顶再卖。」
然而供应房子的人，却不知道哪些人是真的要房子，哪些人是来投机的，因此只要有人“需要”房子，他们就要不断增加供给。
房子不是衣服，说造就能造出来，造房是个很费劲的工作，土地供给也不是无限的，因此房屋供给的增加并不是很快，尤其是一二线城市，住宅用地尤其紧张。
反而，由于房价一直上涨。
真正需要房子的人：「妈呀，房价一直涨，赶紧买，再不买就买不起了。」
投机者：「房价一直涨，我们赶紧进去赚钱！」
于是真正需要房子的人和投机者均大量涌入，导致需求迅速增加，而且这个增加速度远远超过房屋供给增加速度。导致房价更加上涨。
这里也可以解释，为何我国住宅价格不断飞涨但还是供不应求，反而商铺很不好卖。
有真实需求者，才有投机者。住宅的真实需求者非常多，所以投机空间很大，反而商铺真实需求者并不多，因此投机空间小。
======标记-1-=======
4，这个时候，房价涨到一定程度，大家没钱了，房地产开发商没钱周转了，投机者也没钱炒房了，真实需求者也没钱买房了。
于是房价不再涨。
投机者们：「房价终于到顶了！到了套利跑路的时候了！」
于是投机者们纷纷出售手上屯着的房子。
这个时候，由于投机者不再买房子了，反而出来卖房子。房屋供给激增，需求暴降。
按照供需关系，房价大跌。
虽然破产了一批房地产企业，少了一点GDP，但是经济还能稳定运行，没有伤筋动骨。
看到这里，肯定又有朋友要问了，「不是说没什么太大问题吗？那为什么说房价崩溃经济就崩溃了呢？」
别急，看到这里，各位有没有发现一个问题？什么问题？
大家花的还都是自己赚来的钱对吧？
对，这就是问题，如果大家花的都是自己赚来的钱，虽然有泡沫，也会导致其他消费减少，但是泡沫是有限的。
这个时候泡沫破了，问题不严重。
我们乘坐时光机回到-标记1-，故事继续。
=========接着标记-1-============
5，房价一直涨，投机者看到房价还在涨，继续持有。买房人看到房价一直涨，急着买。开发商看到房价越来越高，赶紧盖。
泡沫越来越大，但是大家的钱总是有限的啊，真实需求者需要钱买房子住，投机者需要钱「进货」，房地产开发商需要钱周转（房地产开发是一个资金回笼周期特别长的行业，因此需要大量周转资金）。
大家都没钱，怎么办？
「问银行借啊！」开发商、买房人、投机者异口同声。
关键是银行的钱也是吸收大家存款，银行的钱也有限，银行钱也不够怎么办？
政府：「废话！居民投资有需求，能拉动经济，印啊！房地产能拉动经济，发展房地产提高GDP啊！印钱！！！」=======标记-2-======（记住这一处标记，很重要！）
6，于是政府加足马力开了印钞机，银行有了钱，房地产开发商，买房人，投机者都借到了钱。
于是房地产市场继续繁荣。
投机者美滋滋地看着房价涨，买房人心急如焚看着房价涨，开发商在家点票子。
看到这里的朋友，应该发现，前面的12345，是不是只提到「泡沫」，6是不是多了点什么？
没错。
在第6段，发生了「信用型通货膨胀」，俗称「信用膨胀」。
名词解释：
信用膨胀（信用型通货膨胀）（inflation of credit / expansion of credit）：由于中央银行大量增加货币供给，实行一般货币政策或者量化宽松。通过各种金融手段（证券化、贷款授信等）投放市场，使得市场中货币大量增加。
是通货膨胀的一种。也是泡沫经济、次贷危机的主因。
7，这个时候，大家不跟之前小赌小闹，开始玩大的了。
这叫做杠杆投资。也就是大家花的钱不再是自己的了，而是银行借来的。
银行：「借给你们的钱一定要还哦！」
房地产开发商：「问银行借了那么多钱，房价不能降啊！降了还不起银行钱。」
投机客：「房价不能降啊！降了还不上银行钱了！」
8，房价越来越高，然而大家还是就那么点钱。
于是更多的钱需要问银行借，原本自己拿50%，问银行借50%，后来自己拿30%，问银行借70%，再后来自己拿15%，问银行借85%。
这叫杠杆率增加。实际上就是次贷（向借贷者贷出超过其还款能力的钱）。
9，由于社会资本（新发货币、社会资金）迅速流入房地产业。
而前面说过，房地产是一个需求越大，上涨越快的东西。
- 因此开发商和投机客靠着房地产的繁荣赚的盘满钵满。借钱给投机客和开发商的银行也富得流油。（投机客不光指个人，包括任何投资房地产的主体，包括但不限于各种保险公司、信托、资产管理公司。）和房地产相关的行业也大赚一笔（家具、钢铁、水泥）。
- 而与房地产无关的行业（例如各类制造业），因为房地产挤压消费市场，大家的钱都去买房了，开始萎缩。相关从业者相对变地贫穷
- 买房人因为房地产欠了大笔债务，可支配收入减少。
- 由于信用膨胀造成社会物价上升。（信用膨胀也是通货膨胀的一种）
以上四个原因，造成社会贫富差距迅速拉大。
10，所有跟房地产无关的人：「玩个屁啊！房地产那么赚钱，我们辛辛苦苦一年赚的钱还不如买套房子放着在家睡一年。不干了！走我们也炒房子去！」
工厂关了，来炒房了。
工作辞了，来炒房了。
于是大家都加入投机客行列。
11，不识字的老奶奶都知道要买房子能赚钱了。
==============结局-1-========
「什么？！不识字的老奶奶都知道来炒房子了？看来房价应该到顶了！」投机客说，「走！跑路！」
于是有一批投机客开始抛售房子，市场上房屋供给迅速超过需求，房价开始下降。
其他投机客发现房价开始跌了「赶紧跑！再不跑套住了！」
于是供给继续增加，需求继续减少，房价开始断崖式下跌，GDP也没了。
跑得慢的投资客：「对不起，我跑晚了，借你的钱还不上了。」
房地产商：「对不起，房价暴跌，卖不掉了，借你的钱还不上了。」
买房者：「对不起，我欠你600万，现在重新买个房子只要300万了，你的钱我也不还了。」
银行卒。
银行一死，经济崩溃，全国完蛋。
这叫硬着陆。
参考例：
1929年、2008年，美国。
1997年，香港。
==============结局-2-=========
政府：「什么？房价这么高了？」
政府：「银行！过来！」
银行：「在！」
政府：「以后只要企业借钱目的是买地（房）的，一律不借！」
因此需求大减，房价不再上涨。
投机客：「房价到顶了！跑！」
…………
以下同结局1。
这也叫硬着陆。
参考例：
1990-1991年，日本。
==============结局-3=========
政府：「什么？房价这么高了？」
政府大喊：「以后个人欠银行钱不还，会被加入征信记录黑名单，不准坐车，不准干任何事情！」
买房人：「……就是说我们借的钱就算不想还也不行是吗？」
政府：「对！」
买房人：「……」
政府大喊：「以后不准再借投资客钱！」
银行：「这……您看隔壁日本，当年就因为这个，最后嗝屁了……」
政府：「我有日本政府那么蠢么？！只要不借投机客钱就行了！房地产开发商的钱继续借！」
银行：「那真实需求买房人呢？」
政府：「不光要借！还要多借！我已经告诉他们了！他们欠的钱不能不还！如果房价降了，他们的钱能还上，你们银行就不会死！」
银行：「高明啊！」
政府还想清理掉投机者。
政府大喊：「让你们投机！以后只准买一套房！限购！
让你们投机！以后买房5年以内想卖，交税！
让你们投机！以后买房不住的，交税！」
于是再也没有投机客进入房地产了，需求减少，房价有下跌趋势。
但是房价下跌不是办法啊……
于是政府大喊：「所有真正买房子住的人，你们问银行借钱，我给补贴。如果是自己住，降低首付，让银行多借钱给你们！」
一部分买房人：「您看，房价真的太高了，我们买不起啊……」
政府大喊：「不买房？！上学不买房不给上！户口不买房不给上！」
买房人：「好好好，我们买。」
于是这部分买房人带来的需求填上了投机客减少的需求，没有引发投机者大规模退出导致的房价暴跌。
慢慢地，投机客渐渐退出，买房的都是用来住的。
政府：「差不多了……投机客走光了吧？」
政府：「好了！买房人们，我也不鼓励你们买房了。」
这个时候，需求回复到正常水平，也没有投资者去抛售房产。
房价不再涨了，但是买房人会按时还贷银行的贷款都能收回来。
房地产公司也不会因此破产，银行也安全。
投机带来的泡沫完全消失，虽然实体经济受到房地产冲击，但是冲击不大，很快经济回到正常轨道。
这叫软着陆。
参考例：没有。
====================================
整个都说完了。
- 泡沫实际上是由于「投机」带来的「虚假需求」造成的。
- 「泡沫」往往伴随着「信用型通货膨胀」，因此二者是密切相关的。
（资产泡沫和信用膨胀二者并不存在直接联系，并没有必要条件和充分条件的关系。但是由于实际情况，二者往往一起出现。）
- 贫富差距增加是主要由于 1，信用膨胀造成的通货膨胀。2，各行业投资回报率差距悬殊。
- 泡沫造成经济崩溃由于1，泡沫行业过度挤压其他行业。2，泡沫崩溃导致贷款收不回来，坏账增加。银行体系崩溃，进而与银行联系的所有行业崩溃（现代经济社会，基本所有行业同银行有关联）。
- 同理，大部分泡沫崩溃的过程本质上就是「信用收缩」。
简单来说，这些就是各个名词之间的联系。
而化解「泡沫」的办法就是消除这些「虚假需求」，将他们变成「真实需求」。
我国的政策目前都是按照这个原则：减少投机者，增加真正需求者。
我国的目前的困境是怎么来的？
还记得「标记-2-」么？是因为这个。
因为政府最初依靠房地产拉动经济的决策造成的。
所以目前的问题的起因是因为政府的错误决策，没什么可洗的。
我国目前政府的套路，也能很明显看出来，是结局3里面的套路。
中国的优势正是在于强大的政府，中国能够依靠各种政策强制创造刚需，例如住房捆绑户口、住房绑定教育，并且有能力以政策手段（征信制度）强制防止信用违约。
我们抛开这些政策合不合「道义」，显然这些制度很多都是伤害百姓基本利益的，但是在对抗泡沫中，却成了非常有力的武器。（我们这里只谈论事实，不讨论政策本身对错，希望不要就这个问题争论。）
政府依靠强有力的政策手段能创造出「刚需」，这点在欧美日是不可能的，因此对于中国来说，有强大的刚需基础，是对抗泡沫的强有力手段，这是中国比当年美日香港都强的地方
不过目前效果并不理想，因为个人认为并没有清理投机者，反而投机者从2016年开始在增加。而且目前房地产的高收益率想阻止人来投机，也不现实。君不见宁愿假离婚也要来投机？
中国政府虽然某些方面比较流氓，但好歹也是个原则上讲道理的政府，不像当年只要「投机倒把」一律抓起来判个「投机倒把罪」，现在的中国政府是干不出这种事情的，中国政府虽然诸多不足，但也是基本尊重市场尊重人权的，利用暴力手段防止泡沫崩溃也不现实。
因此平心而论，并不看好我国政府的「软着陆」政策，虽然我国政府目前方针很正确。
这个答案比较长，不过我觉得应该可以解释题主的那一堆名词。
另，本人不站队，就事论事，不黑政府也不赞同政府。
别在评论里撕。
以下正文:
有一个商人到了一个山村，村子周围的山上全是猴子。
商人就和村子种地的农民说，我买猴子，100元一只，村民不知是真是假，试着抓猴子，商人果然给了100元，全村的人都去抓猴子，这比种地容易的多了。
很快商人买了两千多只猴子，山上猴子很少了。商人这时又出价200元一只买猴子，村民见猴价翻番，便纷纷去抓，商人又买了，但猴子已经很难抓到了。商人又出价300元一只买猴子，猴子几乎抓不到了。
商人出价到500元一只，山上没有猴子，三千多只猴子都在商人这里。这天，商人有事回城里，他的助手到村里和农民们说，我把猴子300元一只卖你们，等商人回来，你们500元卖给商人，你们就发财了。村民疯了一般，把锅砸了卖铁，凑够钱，把三千多只猴子全买了回去。
助手带着钱走了，商人再也没有回来。 村民等了很久很久，他们坚信商人会回来500元买他们的猴子，终于有人等不急了，猴子还要吃香蕉，这有费用啊，把猴子放回了山上，山上到处是猴子。
大家自己套用。
作者：骆驼
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中国房地产市场的逻辑——究竟是谁在执迷不悟
2015年中国股市大跌之后，百业不振，唯独房地产市场逆势上扬，一线城市和经济较发达地区的中心城市房价一路上涨。和2008年前后、2012年前后关于中国房价的争论不同，这一波上扬，多空双方的争论少了，更多的是不解、疑惑和担忧。几乎没人来解释这一波房价上涨的支撑逻辑，没人论证为啥房子就值这个价。很多坚持进场的人的理由是“应该还会涨，反正钱放着也没有多少利息”，但为什么还会涨，就不清楚了……
关注地产话题的人很多，阐述房价支撑逻辑的报道很少，少数的几篇也多是站在多空立场上的鼓动，论点、论证不足以解答公众的疑惑。为此，笔者有必要将个人对房地产逻辑的理解梳理出来与大家分享，并展开讨论与其相关的几个国民经济领域的重要话题。
一、中央对房地产市场的态度
1、十八大后中央的政策指向
十八大后，中央经济政策的战略布局为：对外，一路一带、人民币国际化；对内，做大做强资本市场、国企改革、财税体系改革、继续经济结构调整、深化反腐（更多的应归为组织层面的战略，但对国民经济的组织体系和分配体系的影响也是深远的）。其他政经热点，其实都是这些顶层战略的从属，比如亚投行、IMF的SDR、南海问题等是上述对外战略的从属，沪港通、大型央企并购重组等是对内战略的从属。
可以看到，在这样的中央战略体系中，房地产这个“支柱产业”是找不到位置的，反而是潜在的被革命对象，比如2013年左右，银行对房地产企业的直接贷款投放是严控的，财税系统改革、不动产统一登记等是为启动房产税做准备，起飞的资本市场抢夺了房地产的热钱，中央提倡加强保障房供应是为进一步挤压房地产，地方债和金融系统的摸底是为“戒断”房地产提前作准备……
如此对待我们的“支柱产业”其实是很有道理的。首先，房地产并不能为整个国家的产业核心竞争力带来提升(有人抬杠会说至少促进了足球产业的发展，其实起作用的是金钱)，并不代表先进生产力的发展方向，从有巢氏发明住房，人类的房屋建造史的长度以万年计，是个传统得不能再传统的行业。其次，房地产占用了庞大的社会资源，挤压了实体经济，压缩了居民消费，提升了全社会的债务水平，给金融系统财政系统带来了巨大的潜在危机。再次，如“权威人士”所言，“树再高不能涨到天上”，近年中国一线城市的房价水平已超过笔者所在的东京，而后者无论在收入水平、居住环境、公共设施、福利体系和产权形态方面（土地永久所有权）都是优于前者的（除了地震多一些，但可以保证七级以下地震不死人）。
2、2015年股市大跌后的政策调整
然而，中央态度的转折出现在2015年下半年。上半年资本市场的强劲势头在国际热钱做空国内热钱出逃的双重打压下，从五千多点跌落到三千点以下，国民经济各项统计指标都有衰退的危险，国际上美元进一步施压，造势加息，中国面临大规模资本外逃和金融系统冲击危险(针对美国的战略攻势，2016年一月时曾经十分凶险，但中国政府漂亮的化解了这一攻击，至3月外储规模开始稳定，而美国则不得不在一次次的“加息”造势中跳票，损失其信用，这个过程很精彩，我们找时间再详谈)。于是，为应急、为权宜，2016年下半年，先是央行多次降准降息，刺激经济，保障金融系统充足流动性，在政策层面经过中央讨论，出台过如下几个和房地产有关的关键词：去杠杆、去库存、供给侧改革。
很多人觉得是新名词不知具体含义，有些人觉得这是经济学课本上的老概念不值得深究，媒体宣传的调子很高，直白细致解读的很少，在此，笔者尝试为大家解释。
去杠杆，其实是十八大以来的一贯目标，这里“杠杆”的主体是指生产企业和以银行为主的金融系统，本质是降低企业的资产负债率和债务成本，降低金融系统的大规模坏账风险，提高国民经济整体的抗风险能力。去库存（还有工业企业的去产能、降成本），目的就是去杠杆，把库存卖了，尽快回笼资金，偿债能力和坏账风险就降低了。主要工作对象就是生产企业，他们是去库存、去杠杆的主体，连“去产能、降成本、补短板（哪里弱补哪里，强调的是核心竞争力，比如技术创新）”一起共同构成了供给侧改革。
有人会问，如果把高杠杆看作是个雷的话，把这个雷传递到消费者（需求侧）头上，就没有风险了么？我的解释是，首先风险被分散了，一个企业抱着一堆坏账，有限责任，破产了，坏账就坏了，而把债务分散到成千上万的股东身上，总体偿债能力完全不同；其次，在供给侧和需求侧交易的环节，供给侧获得了销售收益，需求侧获得了商品，这种交易本身就产生价值，这样的价值本身就是去杠杆的；第三，当债务风险传导到消费端之后，可以通过货币增发等方式，逐步消化风险。
3、中国房地产市场的反馈
好了，我们已经解释了，中央对于房地产这样的“支柱产业”，原本的期望是各大企业能借机会去库存，降杠杆，中央会通过降准降息和户籍改革等配合促进这一过程。这个调子定得挺准的，思路也没问题，按常识谁都该清楚“去库存”是啥意思，就是清仓大甩卖嘛！就是老板叫黄鹤的江南皮革厂干的事嘛（呵呵，维基百科真有这词条）！
但，本来处于自危状态的房地产业，并没有按设计好的套路出牌，既然鼓励我卖房子，银行信贷还配合，为啥不多吃一口涨涨价呢？既然信贷宽松了，价格看涨，为啥不继续拿地呢？于是房价一路涨起来，地王频出！通常，在民间，我们管这叫给脸不要脸，蹬鼻子上脸。
二、房地产市场的逻辑
但是，在“市场经济条件下”，推高房地产价格，究竟是怎么做到的呢？
1、房地产市场走高的利益方分析
按照常理去想，一件事，谁有能力做，并且做了对谁有好处，就最有可能是谁做的。房地产价格快速上涨，具备上述条件的直接利益方如下：
地方政府：直接掌握当地土地供应，规划审批手续，卖地收入和房地产交易产生的税金，大部分进了地方财政的金库。土地财政吃了十多年，已经快成鸦片烟了，很难戒断。全国积累的大量地方债，亟需各种资金进项来填坑。
地产商：不用说了，房子是他盖，他来卖，炒高了，肯定得利。
银行分支机构及工作人员：他们掌握了大量的资金，只要“合规”地放出贷款，他们就是安全的，房价大跌之前，业绩也会很好看。
炒房者和一般购房者：如果是个人的话，就等于是股票牛市中的散户，跟着坐车，捡了点账面上的便宜，其实对房产市场的影响微乎其微。被占用了大量的资金，透支个人信用，承担重大风险，俗称接盘侠。
2、房价水平由谁来决定
简单的说，由房地产行业中的知名龙头企业决定。举个例子，2005年开盘的汤臣一品，在当时房价水平只有一两万的时候，标价十万一平以上，有问题么？万科等大地产商的房子，在一个地区新开一盘，注定比该地原来的均价高出令人吐舌的一大截，需要什么理由么？
3、高房价可以不按市场规则运作么
一谈到高房价，很多所谓专家就拿市场经济的理论来忽悠人，什么城市化、人口流动、刚需、通胀预期等等。而人类近代以来，数次大规模的房地产泡沫破裂都告诉我们，这些因素虽然起作用，但是还有超越这些市场原则的逻辑在推动房价上涨。只在市场的框架内分析房地产是不够的，如果市场规则有效，还哪里来的泡沫呢?
前面已经说了，地产龙头企业有较任意的定价权，那么从自身利益出发，他该如何选择策略呢？假设按照一般市场规则来，如利润率为20%（按技术含量，房地产属传统得不能再传统的行业，这个利润率已经很高了），将成本100万的房子，定价120万，去接受市场的检验，需要面临竞争，讨价还价，卖不出去赔100万，卖出去了赚20万。实际是这样的么？真是这样的话，谁还会抢破头进军房地产啊。我们看看另一个策略，反正我有定价权，成本100万的房子，索性定为200万又如何？！外界看到是房价在暴涨，有人接盘的话，直接赚100万!什么，有人说价格离谱担心没人买？没人买怕什么呢？大不了哥找一个人买，30%首付60万哥来出，按200万定价卖出去，哥还是能赚40万嘛！什么？隔壁老王的楼盘定价300万？嗯，哥下次定价400万…… 于是，房价就一轮一轮涨上来了。在这样的操作模式下，地产商根本没有风险，合法合规的获取收益，而且定价越高越安全，收益越有保障，完全不受市场规则制约。
地方政府，当然乐见其成，从来都只见地方政府限制降价（比如当年的南京），没见过限制涨价的(做做样子限购、限地，憋得炒房者离婚的，对外宣称在“努力控制房价”，其实都是在为涨价提供噱头)，房子涨价后，税金自然增加，创造GDP，还为下一轮土地价格上涨提供依据。
银行呢？其实这事儿等于套取了大量存款，将巨大的风险扔给了银行，央行、银监、各大银行的总行，其实对此有一定警觉，但不可能把住房贷款这块业务砍掉。到了各地的分支机构和具体的执行人员，其利益与上面其实并不完全一致，只要合理合规的放款，他们在法律上就是安全的，只要房地产还没崩盘，他们做的业务就是安全的，业务提成和年终奖大大的有！
有人会说，既然没风险，怎么还有地产商因经营不善、资金链断裂而倒闭？这里有两层道理。第一，房企破产倒闭，企业实际控制人不一定是亏钱的。第二，出问题多出在投入环节已完成，但因为工程进度和审批手续问题，房子还达不到可以销售（预售）的状态，难以通过自买自卖套出银行贷款。再或者，搞不定当地银行，而银行其实也受政府影响。这里，可以看出，表面上是地产企业在运作这些，而实际上因为审批的环节权力都在政府这边，所以政府是可以深刻控制、影响地产企业的，夸张了说，政府可以控制地产企业的生死，视其为尿壶和白手套。从这点上来说，万达老板再有钱，地位都不会比马云高。王石说他自己从来不讨好贿赂官员，在这样的行业中还故意说这样的话，确实容易不招人待见。
4、房价崩了怎么办
远的不说，日本、香港、美国的房价，都崩过。那些推动房价上涨的各方，不怕崩么？
还真不怕！
地产商：房子卖出去了，我怕什么？！高管和实际控制人早就赚得盆满钵满，利润到了个人口袋里就安全了，而且可以通过海外投资来转移国内的资本，各大地产商都在海外布局，就不一一点名了，总之资本外逃的通道很通畅。（忍不住再拿王石八卦一下，人家几年不上朝，照样几千万入账，而且坚持在海外“游学”——“个人账户”、“海外”这两条，他可都占上了，算半个典型吧。“野蛮人”入股万科，本质上是看重其品牌的定价能力，希望借助万科的品牌把自己的三瓜俩枣也套个好价钱，并不是为了从股票增值中套利。）万一赌大了，地产商可都是有限责任公司，而且普遍资产负债率超高，大不了破产呗，破房子和账上的零花钱扔给银行。
地方政府：雷不在我这，事不是我干的，我只收了钱，我已收了钱，谢谢。
银行：傻逼了！但是，对于具体的执行人员，他们的责任是十分有限的，人家当初做的合法合规，奖金提成已到手，至于坏账，天塌大家死，国际大环境、国内小环境决定的，跟我没关系，I am so sorry。
就算是对前面说的，地产商自出60万找来接盘套贷款的人来说，结局也不算很悲惨，至少有房子作抵押，不算诈骗，欠的200万贷款，扣除被收回的房子，慢慢还呗，反正没有黑社会追杀，原本就是一无所有的穷人，还怕欠债么？
至此，我们可以发现，房价一路炒高，对于主导方，都是有利的，几乎没有什么力量（特别是市场的力量）可以制约其走向，风险非常低，与收益不对等，等于是一辆只有油门，没有刹车，不怕碰撞的汽车，所以房价才可以以按照市场常识难以理解的速度一路疯涨上来。
三、2015年下半年以来房价新一轮暴涨的本质
如果您读懂了前面的分析，就该明白，这一轮让大家困惑的暴涨，根本不是市场因素推动的，那些拿市场、供求、投资回报、通胀等经济学名词像模像样在解释的专家，其实自己都不知道在说什么，或者为了利益故意装傻！
推动这轮上涨的本质因素是货币！
知乎上有人问，为啥同为一线城市，北上深涨了那么多，而广州没涨那么多?答：因为北上深是中国最大的三个金融中心，同时上海深圳有最大的资本外逃通道，而这些广州没有。
同理，为什么经济强省的中心城市在这一轮里涨幅也很大?答：因为这些城市有存款，好贷款！为什么经济弱省的城市、三四线城市房价没涨反跌？答：因为这些地方银行也没什么钱，而且地产商没有定价能力，地方政府也搞不定银行！
总的来说，这轮暴涨，就是2015年下半年以来中央放宽了银根，松了政策口子，让地产等行业去库存，但到了执行层面，各利益相关方利用政策的空子，将巨量资金引入房地产市场，地方政府和地产商获利。同时很大概率有大笔资金转移至海外（对比广州深圳可知）。
如上述论述正确，则等于房价的暴涨不仅仅牵扯到交易各方，不是说不买房的就跟这事儿没关系！因为，这事儿本质上是用全国的货币存款资源来支持这个荒谬的盛宴。记住，地产吸的不仅仅是房奴的血，而是全国的存款！我们在拿整个国民经济在为房地产输血，将整个国家的经济命运与其行业风险捆绑！也只有这样的逻辑，才能解释一直以来被认为离谱的房价一路走了十多年，而且被认为还可以继续走下去！乔布斯伟大吧？他能做到连续这么多年卖离谱的高价而且一路上涨么？
这件事在法规条文上似乎是合规的，但是在政治上严重违背中央精神的！因为前面说了，中央鼓励的是去库存（大甩卖），本质是去杠杆！而现在变成了，进一步扩大了杠杆，增加了全社会的结构性风险！
四、货币性房地产泡沫的一般性死法
笔者判断此轮，甚至一直以来房地产价格上涨的主要推动因素是货币，是违背市场经济规律套取全民银行存款。那么我们可以再推导一下，这样的泡沫一般会如何破灭或停止。
虽然以主要中心城市（其实就是全国或地区性货币中心）为代表的全国性房地产泡沫还在持续，但过去几年国内部分地区的房地产崩盘还是没少发生的，大可由其看出这类泡沫的一般死法。
答案很简单。当支撑泡沫的主要因素出了问题，这个泡沫就会停止或破灭，这也同样可以反过来证明之前关于泡沫本质的判断。（比如，有人坚持认为房地产高价是市场决定的，但是消费者买不起、不买、高空置率、低租售比这些都不足以阻止房价上涨，说明市场论是扯淡。有人说是城市化人口支撑的，但是人口增长进入瓶颈期的城市房价还在涨，也可以说明人口不是决定因素。）也就是说，当一地的金融系统除了问题，资金链条断裂，坏账丛生，银行收紧业务，一个地方的房地产就会瞬间崩盘。比如，温州、鄂尔多斯、陕西神木……
五、房地产在经济危机处理中的地位
《任志强：我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由》这篇访谈里提到的观点，似乎很有代表性。很多人认为，政府为了经济稳定和增长，会保房地产，甚至会保房价。其实完全不是这么回事。
房地产是个传统得不能再传统的行业，没啥技术含量，没有核心竞争力。很多人总强调，带动了水泥、钢材、玻璃、陶瓷、运输等行业的发展，是的，这些行业就是被房地产泡沫带到沟里的，现在面临着去产能的艰巨任务，中央只是希望能平稳地去库存，没人叫你再接再厉继续带动这些本来就过剩的行业扩大发展。
中国的事先不说，但可以看一下已经发生的历史，看看别的经济体在危机时是怎么对待房地产的，以为借鉴。
日本：发生在1989年末的日本泡沫经济破灭，通常让人惋惜日本经济的跌落，认为是日本经济管理的失败，是美国通过广场协议压制日本的结果，很多人在研究当时的日本政府犯了什么错误，怎样做可以避免泡沫的破裂。笔者在关注研究美国的量化宽松政策的时候，也曾一度觉得日本政府当年死脑筋，对货币的理解不够透，当年不能实行更彻底更有力的量化宽松（日本称金融缓和）。但后来逐渐明白，1989的泡沫破灭很大可能是日本政府有意为之。1990年3月，日本大藏省（相当于财政部，也管金融）发布《关于控制土地相关融资的规定》（土地関连融资の抑制について），银根收紧、地产暴跌、股市暴跌，泡沫经济的破灭阶段开始了。在破灭过程中，我们看到恐慌的只是民间，是房地产业和金融业，在政府层面，日本政府似乎很沉得住气，最有力的证据就是，日本的外汇储备基本上没有伤筋动骨（见图，外储规模波动幅度甚至不如这两年的中国），没有大规模救市行为，弃地产与泡沫金融如敝履。仔细想想，日本政府的选择，在面子上很难看，但是背后却透着大智慧。日本清晰地认识到，在当时的国际关系格局下，日本不可能挑战美国的经济地位，日元不可能挑战美元体系，日本的立国之本是以制造业为代表的实体经济，而不是房地产和金融。所以，当房地产和金融泡沫威胁到国本的时候，日本选择了捅破泡沫，保以制造业为代表的实体经济。后果在经济数据上很难看，但其实没什么大不了，日本有健全的福利制度，衣食和基础教育都有保障，很多人破产了，大不了老老实实回去上班，很多想着炒股炒房的技术骨干安心去做匠人了。日本在相当长的时间内，凭借技术优势较全面地占据着全球制造业产业链的高端环节。在美元贬值周期，通过海外投资，完成了国民资本的全球配置。综合来看，当时日本的政策选择很难说有什么错误。回到今天的话题，房地产在日本政府看来，真的不重要。
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图：红色为日本外储规模，泡沫后最低点只比泡沫期最高点低20%左右（图片来自所注网站）
香港：香港的房价一直高得离谱，以其国际金融中心的地位，金融业是其经济的根本竞争力所在，虽然房地产在GDP中占比很高，很多大佬都涉足甚至靠房地产起家。1997年，亚洲金融危机，股市、楼市暴跌，香港政府和背后的中央政府是怎么做的呢？救股市、救金融！房价？谁鸟你！跌了就跌了吧，挺好的。
美国：2008年金融危机，就是因为地产金融泡沫（次贷）引起的。作为当今全球经济体系的主导国，金融业是其现有国民经济的支柱之一，是其掌控全球经济的重要手段，所以我们看到美国在危机处理中，不惜投入天量货币来维护支撑其信用体系的运作。虽然天量的货币对摇摇欲坠的房地产起到了一定的支撑作用，如2008年经济刺激法案和2009年美国住房暨经济恢复法案，但请注意，美国政府的目的是要尽量减少债务违约，至于房价，大可任由其大跌。这里需要多说的是，美国采取的人为投入天量货币强行保障金融信用体系的运转，一定程度上保护了泡沫，使该清算的没有得到清算，以致迟迟走不出危机阴影，天量的货币投放也极大的透支了国家和美元的信用，为人民币国际化提供了历史机会。
六、中央可能采取的调控管理措施
前面已经分析了，中央为了保障国内经济的平稳，鼓励地方政府、以房地产为代表的工业企业尽快去库存去杠杆，结果在执行上与中央精神背道而驰，反而扩大了杠杆，增加了国民经济的结构性风险，抢夺了经济资源。但无论怎样的“下有对策”，中国是高度中央集权的政体，地方政府实际上是中央政府的派出机构，同时中国政府对金融系统的管制一直是非常严格有力的，而地产商在前述的“食物链”中，其实只出于非常低级的位置。这样的“下有对策”的博弈，根本就是不对称的，中央随时有大量的政策工具调控前述地产金融泡沫。
可以想见的可能出台的措施如下：
1、建立主要城市房地产金融监测机制。表面上由住建部牵头，直接对话各市政府部门（鉴于住建部的级别和主官的工作经历，不足以压制全国重点城市的主官，特别是直辖市，但该工作确实属于其主管范围），实际上由中组部甚至中共中央财经领导小组牵头，将控制各市房地产平稳健康发展纳入干部考核标准。
2、由央行、银监出面，严格控制、适当提高购房首付比例，严格控制贷款流向房地产企业，建议各银行将房贷总量和占比与其他行业贷款分开计算，作为银行内部管理和风控的关键指标。
3、央行和外管局严查房地产企业、控股股东、高管的海外并购等投资行为，严控资本外流。
以上三条，足以平抑不合理的房价，推动房地产市场回归商业本质——房子是用来住的。
长期来说，房产税的推行不可避免，也可以在一定程度上抑制投机炒房，如有必要，可以再次将此事提上推进日程。
我们可以看到，自9月22日起，重庆、深圳、上海、北京等地均有就房地产市场有关的问题表态，央媒开始高度重视房地产问题并以温和的语气定调，说明中央对问题的本质是有清醒而深刻的认识的。那么，究竟是谁，还在执迷不悟呢？！
附:
重庆：《黄奇帆：重庆3年将关掉1500家房地产公司》 9月22日
深圳：9月25日调查6平米房子事件，26日公布调查和处理结果
上海：上海银监局要求银行停止与违规中介合作 9月26日
北京：二套房首付比例不低于50%
中国房地产市场的逻辑——究竟是谁在执迷不悟 – 王国峰的文章 – 知乎专栏